碰上土地糾紛案件，需要找律師協助嗎？
土地糾紛案件百百種，使用的請求權基礎也不同，當事人面對案件時常眼花撩亂，不知道從何下手，先尋求法律諮詢律師，幫您釐清案件狀況，針對個案提供不同的協助。發生土地糾紛時，如果想省去訴訟的成本及勞累，可以嘗試委由律師先發出律師函為您做最有力的主張，同時警告侵權的對方，甚至出面調解談判協議內容，讓紛爭能盡快落幕。
若不幸需要進入土地糾紛刑法訴訟程序，為了舉證財產狀況或提出分割方案，往往需要大量的資料處理及書狀往來，而且不動產所牽涉的訴訟利益通常都金額龐大，訴訟結果一不留意可能是失之毫釐、差之千里，處理起來一定要非常慎重。律師除了為您找尋民事上合適的請求權基礎排除侵害外，也能為您留意是否有利益返還、損害賠償及刑事犯罪等問題，用以推進案件的同時，也予以您最充分的保障。
法律諮詢通讓好律師助您在土地糾紛上更得利
土地糾紛訴訟案件分為哪幾種類型？侵占土地問題該注意什麼？
土地糾紛包含的訴訟內容涵蓋廣泛，常見的糾紛有瑕疵擔保責任、拆屋還地、共有分割、塗銷抵押權等類型。
一、瑕疵擔保責任
賣家對於賣出的房地產有權利與物之瑕疵擔保的責任。所謂「權利瑕疵擔保」，是指賣家應擔保不會有第三人可以對買受人買的東西主張權利。例如買賣土地時，賣家故意不告知土地有設定抵押權，導致之後因為抵押權執行造成土地被拍賣，買家的權利因此受損，可以向賣家請求損害賠償。
「物之瑕疵擔保」，則是指賣方交付土地或房屋時，需要擔保有契約約定的品質，且不能減損其通常效用。例如購買到凶宅、預售屋建成後嚴重漏水、不合規格等，買家可以要求解約、減少價金，或請求損害賠償。
二、拆屋還地
依民法第767條第1項，針對被他人任意侵占土地，不論是拿來蓋房子、其他工作物、種植作物，或者鄰居將房屋越線蓋到所有的土地上，都能夠請求對方停止侵害，並將地上物拆除，將土地回復原狀。
三、共有物分割
部分房屋和土地是有多人共有，例如公寓、停車場等，共有人能訂定分管契約，約定管理辦法、使用收益分配等事項，以利有效管理及利用共有物。而這樣的共有關係可以經全體共有人協議處分，也可以向法院請求分割。
四、塗銷抵押權
常見在土地或房屋買賣時，已設定的抵押權會隨同移轉登記給買受人（即俗稱的揹胎），如此一來大大影響買方的購買意願，所有權人可以透過土地糾紛訴訟來塗銷已清償或已過期的抵押權，恢復房地產的應有價值。
土地糾紛訴訟流程程序怎麼走？
土地糾紛走民事程序，採三級三審制度，一般一個審級要告一段落，約需要至少半年以上的時間，依照個案狀況及法院排程等因素，時間可能有長有短。
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土地糾紛訴訟
法院受理分案，將訴訟書狀通知雙方當事人。 -
法院強制安排調解
調解不成進入準備程序。 -
進入準備程序
釐清問題，並作證據調查。 -
召開言詞辯論庭
雙方在法院上進行陳述及相互攻防來說服法官。 -
做出判決
法院斟酌證據與雙方答辯內容做出最後判決。
- 當事人不服判決結果，得在20日內提起上訴。
- 另外，因為第三審是比較特殊的法律審，主要是審查前2個審級的法律適用或判決是否有程序瑕疵，目前規定屬於強制律師代理才能提出喔。
土地糾紛常見問題
土地糾紛訴訟律師推薦怎麼找？
在契約裡明訂「現況交屋」、「不負瑕疵擔保責任」有用嗎？擔保責任可以免除？
原則上，法院尊重當事人的契約自由，若契約中有合意賣家對出賣物不負瑕疵擔保責任，那擔保責任就可以免除。
但是需注意，在民法第366條中有明文規定，如果賣家在交易時有故意隱瞞瑕疵的事實，則契約中關於免除擔保責任的特約無效，買家仍然能主張瑕疵擔保來獲得相應的賠償。
因此，重點在於當下買家「是否知有瑕疵的存在」，如果後來發現的瑕疵不是購買當時能夠被察覺的，那麼即使有註明諸如「現況交屋」等不負瑕疵擔保責任的文字，買家仍然還是可以主張法律上解約或減少價金的權利喔。
瑕疵擔保有主張時效嗎？侵佔土地追訴期是多久？
對於瑕疵的發現，除了，賣家故意不告知以及不能以通常方法檢查出瑕疵的狀況外，在法律上也要求買家對買賣之物有從速檢查和通知賣家的義務，如果買家怠於行使義務，就會喪失瑕疵擔保的請求權。
依據民法第365條的規定，買家主張解除權或價金減少請求權，須在完成檢查通知後的6個月內（且交付房屋後還未超過5年）行使。除了賣家故意不告知瑕疵的狀況不受這個限制以外，時效經過買家就不能再要求賣家負瑕疵擔保責任囉！
土地糾紛中的「分管契約」是什麼？內容可以用來約定什麼？
土地糾紛中的「分管契約」規定於民法第820條，是除了契約另有規定外，以共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾2/3的共有人合意做成的契約，目的是用來管理並有效利用共有物。分管契約中可以約定管理辦法、使用辦法、收益分配的方式等等，經過主管機關登記，甚至能繼續約束未來的受讓人喔。
共有人無視分管契約怎麼辦？我可以告他侵占土地嗎？
若是共有人無視全體共有人的意願或違反分管規定，擅自將共有物占有或出租，可以依照民法第821條針對共有物的請求權，以及民法第767條的規定，請第三人將占有的共有物返還（如果第三人受有損害，必須自行向擅自處分共有物的那位共有人求償）。
而各共有人則能對無視分管契約占用，或處分共有物的共有人，提出侵佔土地所有權的損害賠償訴訟，若收有租金，還能依據民法第179條的相關規定，請求返還5年內相當於按應有部分比例計算租金的不當得利。
共有物處分有限制嗎？不同意土地糾紛處分不行嗎？
依民法第819條，各共有人都可以對自己的應有部分自由處分、收益，但若是對共有物整體的處分行為，就需要經過全體共有人的同意；若是不動產的共有，則是適用土地法第34條之1的特別規定，只要共有人過半數且應有部分合計過半數之同意，或持分占比超過2/3的共有人同意就可以處分囉。
另外，在出售共有物時，其他不同意出售的共有人能夠享有優先承購權，出賣人應以書面通知共有人可以在期限內優先承購，如果共有人逾期未回應或放棄承購權，出賣人把不動產賣給別人了，後續共有人可以再請求領取依持份他所應得的買賣價金。
土地共有分割怎麼分？有哪些方式？
土地共有分割規範於民法第824條中，有「協議分割」和「裁判分割」兩種。協議分割就是依照共有人的意願，只要全體共有人同意就能分割，而裁判分割多適用於協議不成，或者有共有人拒絕履行的情況，請法院協助分割。
裁判分割的方式可能有以下幾種：
- 原物分割，將原物分配給各共有人。
- 原物分割有困難，可以只分配給部分共有人，其他共有人受金錢補償。
- 將一部分原物分割分配給各共有人，剩餘部分變賣成價金依比例分配。
- 變賣全部共有物，價金依比例分配給各共有人。
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