侵占土地糾紛
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碰上土地糾紛案件,需要找律師協助嗎?

土地糾紛案件百百種,使用的請求權基礎也不同,當事人面對案件時常眼花撩亂,不知道從何下手,先尋求法律諮詢律師,幫您釐清案件狀況,針對個案提供不同的協助。發生土地糾紛時,如果想省去訴訟的成本及勞累,可以嘗試委由律師先發出律師函為您做最有力的主張,同時警告侵權的對方,甚至出面調解談判協議內容,讓紛爭能盡快落幕。

若不幸需要進入土地糾紛刑法訴訟程序,為了舉證財產狀況或提出分割方案,往往需要大量的資料處理及書狀往來,而且不動產所牽涉的訴訟利益通常都金額龐大,訴訟結果一不留意可能是失之毫釐、差之千里,處理起來一定要非常慎重。律師除了為您找尋民事上合適的請求權基礎排除侵害外,也能為您留意是否有利益返還、損害賠償及刑事犯罪等問題,用以推進案件的同時,也予以您最充分的保障。

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土地糾紛訴訟案件分為哪幾種類型?侵占土地問題該注意什麼?

土地糾紛包含的訴訟內容涵蓋廣泛,常見的糾紛有瑕疵擔保責任、拆屋還地、共有分割、塗銷抵押權等類型。

一、瑕疵擔保責任

賣家對於賣出的房地產有權利與物之瑕疵擔保的責任。所謂「權利瑕疵擔保」,是指賣家應擔保不會有第三人可以對買受人買的東西主張權利。例如買賣土地時,賣家故意不告知土地有設定抵押權,導致之後因為抵押權執行造成土地被拍賣,買家的權利因此受損,可以向賣家請求損害賠償。

「物之瑕疵擔保」,則是指賣方交付土地或房屋時,需要擔保有契約約定的品質,且不能減損其通常效用。例如購買到凶宅、預售屋建成後嚴重漏水、不合規格等,買家可以要求解約、減少價金,或請求損害賠償。

二、拆屋還地

依民法第767條第1項,針對被他人任意侵占土地,不論是拿來蓋房子、其他工作物、種植作物,或者鄰居將房屋越線蓋到所有的土地上,都能夠請求對方停止侵害,並將地上物拆除,將土地回復原狀。

三、共有物分割

部分房屋和土地是有多人共有,例如公寓、停車場等,共有人能訂定分管契約,約定管理辦法、使用收益分配等事項,以利有效管理及利用共有物。而這樣的共有關係可以經全體共有人協議處分,也可以向法院請求分割。

四、塗銷抵押權

常見在土地或房屋買賣時,已設定的抵押權會隨同移轉登記給買受人(即俗稱的揹胎),如此一來大大影響買方的購買意願,所有權人可以透過土地糾紛訴訟來塗銷已清償或已過期的抵押權,恢復房地產的應有價值。

土地糾紛訴訟流程程序怎麼走?

土地糾紛走民事程序,採三級三審制度,一般一個審級要告一段落,約需要至少半年以上的時間,依照個案狀況及法院排程等因素,時間可能有長有短。

  1. 土地糾紛訴訟

    法院受理分案,將訴訟書狀通知雙方當事人。
  2. 法院強制安排調解

    調解不成進入準備程序。
  3. 進入準備程序

    釐清問題,並作證據調查。
  4. 召開言詞辯論庭

    雙方在法院上進行陳述及相互攻防來說服法官。
  5. 做出判決

    法院斟酌證據與雙方答辯內容做出最後判決。
  • 當事人不服判決結果,得在20日內提起上訴。
  • 另外,因為第三審是比較特殊的法律審,主要是審查前2個審級的法律適用或判決是否有程序瑕疵,目前規定屬於強制律師代理才能提出喔。

土地糾紛常見問題

1

土地糾紛訴訟律師推薦怎麼找?

土地糾紛案件類別眾多,都有各自的眉眉角角要注意,建議能委任具相關案件實務經驗的專業律師,在代理您與他方當事人調解協商及進行訴訟上的攻防時能提供較多的助益。您在為土地糾紛相關的案件頭痛不已嗎?歡迎來電免費法律諮詢喔!

2

在契約裡明訂「現況交屋」、「不負瑕疵擔保責任」有用嗎?擔保責任可以免除?

原則上,法院尊重當事人的契約自由,若契約中有合意賣家對出賣物不負瑕疵擔保責任,那擔保責任就可以免除。
但是需注意,在民法第366條中有明文規定,如果賣家在交易時有故意隱瞞瑕疵的事實,則契約中關於免除擔保責任的特約無效,買家仍然能主張瑕疵擔保來獲得相應的賠償。
因此,重點在於當下買家「是否知有瑕疵的存在」,如果後來發現的瑕疵不是購買當時能夠被察覺的,那麼即使有註明諸如「現況交屋」等不負瑕疵擔保責任的文字,買家仍然還是可以主張法律上解約或減少價金的權利喔。

3

瑕疵擔保有主張時效嗎?侵佔土地追訴期是多久?

對於瑕疵的發現,除了,賣家故意不告知以及不能以通常方法檢查出瑕疵的狀況外,在法律上也要求買家對買賣之物有從速檢查和通知賣家的義務,如果買家怠於行使義務,就會喪失瑕疵擔保的請求權。
依據民法第365條的規定,買家主張解除權或價金減少請求權,須在完成檢查通知後的6個月內(且交付房屋後還未超過5年)行使。除了賣家故意不告知瑕疵的狀況不受這個限制以外,時效經過買家就不能再要求賣家負瑕疵擔保責任囉!

4

土地糾紛中的「分管契約」是什麼?內容可以用來約定什麼?

土地糾紛中的「分管契約」規定於民法第820條,是除了契約另有規定外,以共有人過半數及其應有部分合計過半數,或應有部分合計逾2/3的共有人合意做成的契約,目的是用來管理並有效利用共有物。分管契約中可以約定管理辦法、使用辦法、收益分配的方式等等,經過主管機關登記,甚至能繼續約束未來的受讓人喔。

5

共有人無視分管契約怎麼辦?我可以告他侵占土地嗎?

若是共有人無視全體共有人的意願或違反分管規定,擅自將共有物占有或出租,可以依照民法第821條針對共有物的請求權,以及民法第767條的規定,請第三人將占有的共有物返還(如果第三人受有損害,必須自行向擅自處分共有物的那位共有人求償)。
而各共有人則能對無視分管契約占用,或處分共有物的共有人,提出侵佔土地所有權的損害賠償訴訟,若收有租金,還能依據民法第179條的相關規定,請求返還5年內相當於按應有部分比例計算租金的不當得利。

6

共有物處分有限制嗎?不同意土地糾紛處分不行嗎?

依民法第819條,各共有人都可以對自己的應有部分自由處分、收益,但若是對共有物整體的處分行為,就需要經過全體共有人的同意;若是不動產的共有,則是適用土地法第34條之1的特別規定,只要共有人過半數且應有部分合計過半數之同意,或持分占比超過2/3的共有人同意就可以處分囉。
另外,在出售共有物時,其他不同意出售的共有人能夠享有優先承購權,出賣人應以書面通知共有人可以在期限內優先承購,如果共有人逾期未回應或放棄承購權,出賣人把不動產賣給別人了,後續共有人可以再請求領取依持份他所應得的買賣價金。

7

土地共有分割怎麼分?有哪些方式?

土地共有分割規範於民法第824條中,有「協議分割」和「裁判分割」兩種。協議分割就是依照共有人的意願,只要全體共有人同意就能分割,而裁判分割多適用於協議不成,或者有共有人拒絕履行的情況,請法院協助分割。
裁判分割的方式可能有以下幾種:

  1. 原物分割,將原物分配給各共有人。
  2. 原物分割有困難,可以只分配給部分共有人,其他共有人受金錢補償。
  3. 將一部分原物分割分配給各共有人,剩餘部分變賣成價金依比例分配。
  4. 變賣全部共有物,價金依比例分配給各共有人。

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